Interessi passivi: no alla deduzione in caso di diritto di superficie

Con la risposta n. 110 del 16 aprile 2025, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che ai fini della deduzione integrale degli interessi passivi non è possibile equiparare la locazione con la costituzione del diritto di superficie.

Si ricorda che con riferimento alla deducibilità ai fini IRES degli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti dalle società per lo svolgimento dell'attività d'impresa, l'art. 96 DPR 917/86 prevede che l'eccedenza degli interessi passivi e degli oneri finanziari assimilati rispetto all'ammontare complessivo degli interessi attivi e proventi finanziari assimilati è deducibile nel limite dell'ammontare risultante dalla somma tra il 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica del periodo d'imposta e il 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica riportato da periodi d'imposta precedenti.

L'art. 1 c. 36 L. 244/2007 prevede una deroga ai limiti della deducibilità degli interessi passivi previsti dal richiamato art. 96 concernente gli acquisti o la costruzione di immobili patrimoniali. In particolare, con il D.Lgs. 147/2015 è stato precisato che le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare sono quelle che presentano sia un requisito di tipo patrimoniale (valore dell'attivo patrimoniale costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione) sia un requisito economico (ricavi costituiti per almeno 2/3 da canoni di locazione o affitti di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale dei fabbricati). Affinché la disposizione in commento possa trovare applicazione, deve trattarsi di interessi corrisposti relativamente all'acquisto o alla costruzione degli immobili ed è necessario che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili concessi in locazione.

Nel caso di specie, l'istante intende ottenere un parere in merito alla possibilità di dedurre integralmente gli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su terreni su cui verranno costituiti dei diritti di superficie.

Con riferimento al requisito della destinazione alla locazione dei beni, l'istante riferisce che intenderebbe porre in essere dei contratti di costituzione di diritti di superficie con una durata a tempo determinato (di solito 20 anni) sui terreni di cui sopra con soggetti operanti nell'ambito delle energie rinnovabili, che intendono installare al suolo dei pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica.

Tuttavia, dal punto di vista dell'applicazione del c. 36, non è possibile equiparare la locazione con la costituzione del diritto di superficie. Infatti, sia la L. 244/2007 sia le norme che sono intervenute successivamente a modificare tale disposizione, richiamano espressamente l'istituto della locazione allo scopo di individuare la destinazione dell'immobile, escludendo così la possibilità di utilizzare altri istituti simili o analoghi ai fini dell'applicazione della disposizione in parola. Pertanto, l'istante non può beneficiare della integrale deduzione degli interessi passivi.

Fonte: Risp. AE 16 aprile 2025 n. 110