ONLUS, OdV e APS: rilevanza della proprietà superficiaria ai fini del Superbonus

Con riferimento all'ipotesi di possesso dell'immobile in virtù di diritto di superficie, sulla base dell'art. 952 c.c, il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

In altri termini, il diritto di superficie può concretizzarsi nel diritto di costruire e mantenere la proprietà di una costruzione sul suolo altrui, oppure nel diritto di proprietà su una costruzione già esistente. Il codice civile, dunque, qualifica il proprietario superficiario come titolare di un vero e proprio diritto di proprietà (limitato al solo edificio e non esteso al terreno su cui lo stesso sorge), che gli consente di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, così come stabilito dall'art. 832 c.c..  

Anche la giurisprudenza di legittimità depone in tale direzione laddove viene chiarito che la peculiarità del diritto di proprietà superficiaria sta in ciò, che essa identifica, come oggetto di un diritto reale su immobile altrui, una porzione fisica separata dell'oggetto del diritto di proprietà su di un fondo (il quale ultimo normalmente si estende verso l'alto e verso il basso, entro i limiti ragionevoli di una adeguata possibilità di concreto sfruttamento), porzione che diviene oggetto di un diritto reale analogo a quello della proprietà, salvo solo il limite derivante nei confronti del concedente e del negozio di costituzione del diritto; nei confronti dei terzi, ai quali quest'ultimo sia opponibile in virtù anche delle norme in tema di trascrizione degli atti che costituiscono o modificano diritti reali immobiliari, il titolare della proprietà superficiaria può equipararsi ad un proprietario, essendo appunto dotato nei loro confronti, quanto al bene edificato al di sopra del suolo, di tutte le facoltà di norma facenti capo al dominus. Quest'ultimo bene può allora definirsi nella proprietà piena del superficiario, salvi i visti vincoli (Cass. 26 luglio 2023 n. 22534).

Alla luce di quanto precede, la proprietà superficiaria deve ritenersi inclusa nell'ambito di applicazione della disposizione del citato comma 10-bis dell'art. 119 DL 34/2020. Più precisamente, tenuto conto dello specifico contesto dell'agevolazione in esame e delle finalità che il legislatore ha inteso perseguire attraverso la previsione delle agevolazioni de qua, si deve ritenere che una ONLUS, una OdV o una APS che sostiene spese ammesse al Superbonus per interventi su un immobile di categoria catastale B/1, B/2 e D/4 possa applicare la peculiare modalità di calcolo prevista dal citato comma 10-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio anche in relazione agli immobili per i quali vanti un diritto di superficie, fermo restando il rispetto degli ulteriori requisiti previsti dalla norma.  

Tale conclusione non fa comunque venir meno il carattere tassativo dei titoli in forza del quale l'immobile deve essere posseduto dal contribuente, in quanto la proprietà superficiaria deve ritenersi inclusa nell'ambito oggettivo di applicazione della disposizione quale “tipo” di proprietà. Risulta, di conseguenza, superata la Risp. AE 8 gennaio 2024 n. 2 nella parte in cui si afferma l'esclusione dall'ambito di applicazione del citato comma 10-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio delle ONLUS, OdV e APS che possiedono l'immobile oggetto degli interventi agevolabili in virtù di un diritto di superficie. 

Fonte: Ris. AE 10 marzo 2025 n. 19