Bonus prima casa e donazione con clausola di premorienza

Con la risposta n. 27 del 12 febbraio 2025, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che se un soggetto è già proprietario di un immobile acquistato con l'agevolazione prima casa e decide di donarlo con la clausola di premorienza, può accedere alla medesima agevolazione per l'acquisto di un nuovo immobile. La donazione è, infatti, immediatamente efficace e il soggetto soddisfa il requisito di non possidenza di altro immobile acquistato con l'agevolazione.

Si ricorda che l'agevolazione prima casa è disciplinata dalla Nota IIbis in calce all'art. 1 della Tariffa Parte prima allegata al DPR 131/86. Per fruire dell'agevolazione in esame, devono ricorrere le seguenti condizioni:

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l'agevolazione prima casa.

Ai sensi dell'art. 791 c.c. il donante può stipulare la riversibilità delle cose donate, sia per il caso di premorienza del solo donatario, sia per il caso di premorienza del donatario e dei suoi discendenti. Per effetto della suddetta condizione di riversibilità, il bene donato rientra nel patrimonio del donante all'avverarsi della condizione di premorienza del donatario, o del donatario e dei suoi discendenti.

Ai sensi dell'art. 792 c.c., il patto di riversibilità produce l'effetto di risolvere tutte le alienazioni dei beni donati e di farli ritornare al donante liberi da ogni peso o ipoteca.

Nel caso di specie, l'istante fa presente di voler acquistare un immobile abitativo, fruendo dell'agevolazione prima casa. L'istante è già proprietario di un'abitazione acquistata fruendo della stessa agevolazione prima casa, sita in un altro Comune, ove risiede. Prima di procedere al nuovo acquisto, l'istante intende donare alla madre l'abitazione già posseduta, con apposizione di una clausola di premorienza al fine di soddisfare il requisito di non possidenza di altro immobile acquistato con l'agevolazione prima casa.

Come chiarito dall'AE, l'istante, nel rispetto degli altri requisiti e condizioni richiesti dalla disciplina, può accedere all'agevolazione prima casa, poiché la donazione è immediatamente efficace, realizzando il trasferimento della titolarità dell'immobile alla madre donataria al momento della stipula dell'atto.

Fonte: Risp. AE 12 febbraio 2025 n. 27