Bonus edilizi: la sanatoria delle irregolarità riduce il rischio di decadenza

Le irregolarità sanabili alla luce della pubblicazione del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa, pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 29 maggio 2024, nel modificare le disposizioni di cui al D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), ha apportato alcune novità nel mondo dell'edilizia. Il più importante è sicuramente l'intervento compiuto sulle disposizioni normative che riguardano le piccole irregolarità e le tolleranze esecutive di cantiere.

Le tipologie di difformità che potranno essere sanate con il condono edilizio 2024 sono:

• le difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell'immobile;
• le difformità edilizie interne (c.d. tolleranze costruttive), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell'epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell'unità immobiliare;
• le difformità che potevano essere sanate all'epoca di realizzazione dell'intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell'intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

Per quanto concerne le tolleranze costruttive, in particolare, in relazione agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. In sostanza, minore è la superficie utile maggiore è il limite consentito percentualmente.

Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia se contenuto entro il limite del: 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq; 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq; 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq; 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.

Le irregolarità urbanistiche (costruttive) che non consentono l'accesso ai bonus edilizi

L'art. 49, comma 1, del Testo Unico edilizia, prima dell'intervento legislativo, in commento, prescriveva che fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.

Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Il Decreto, modificando il testo normativo, consente la regolarizzazione delle violazioni urbanistiche riparametrando i margini di tolleranza, nell'ottica che minore è la superficie realizzata in fase costruttiva maggiore è il limite consentito percentualmente, al fine di procedere alla sanatoria.

Le modifiche del Decreto Salva Casa e la possibilità di godere dei bonus edilizi

Con la risposta ad interpello del luglio 2021, la n. 913-1774, la Direzione Regionale Lazio dell'Agenzia delle Entrate aveva specificato che solo qualora le autorità comunali attestino che per effetto della “fiscalizzazione dell'abuso edilizio” disciplinato dall'articolo 34, comma 2, del Dpr 380/2001, possa considerarsi “sanato” l'illecito edilizio sull'edificio (non configurandosi l'ipotesi di violazione di cui all'articolo 49, comma 1, sempre del Dpr 380/2001, nella misura in cui non si sia intervenuti per ritornare allo “stato legittimo” dell'edificio), si può accedere al Superbonus, nel rispetto di tutte le condizioni e gli adempimenti previsti dalla normativa.

Nella risposta dell'amministrazione finanziaria si legge, altresì, che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce pertanto violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, in conformità con quanto disposto dal Testo unico Edilizia nella vecchia formulazione (art. 49, comma 1).

Sostanzialmente, quanto affermato dalla DRE Lazio può, in via interpretativa, essere considerato ancora attuale anche alla luce delle modifiche di cui al Decreto Salva Casa: mantenendo valida, naturalmente, l'attestazione delle autorità comunali che attestino la “fiscalizzazione dell'abuso edilizio” e consentendo l'accesso alle agevolazioni edilizie nel caso in cui il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità rientri nei nuovi limiti di tolleranza previsti dalle modifiche normative in commento.

Risulta auspicabile un intervento di prassi da parte dell'Agenzia delle Entrate che vada a confermare quanto poc'anzi evidenziato in via interpretativa.