Locazioni brevi: cedolare secca innalzata al 26%

Cedolare secca dal 21 al 26%

Il DDL di bilancio 2024 prevede anche modifiche a carico della normativa sulle locazioni brevi, disponendo l'innalzamento dell'imposta sostitutiva che passa dal 21 al 26%, ma solo nei casi previsti dalla legge.

Nel dettaglio, il DDL di bilancio 2024 va a colpire anche le locazioni brevi, che sono normate dal DL 50/2017. In base a quanto disposto dall'art. 4 di tale decreto, si è in presenza di attività di locazione breve qualora vengano locati immobili ad uso abitativo situati in Italia per una durata non superiore a 30 giorni, da parte di persone fisiche che agiscono al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa.

Con la legge di bilancio per il 2021, (L. 178/2020), è stato disposto che, a decorrere dal periodo d'imposta 2021, il regime fiscale particolare dedicato alle locazioni brevi è riconosciuto solo qualora vengano destinati a tale tipologia di locazione non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta mentre, in caso contrario, l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale secondo quanto disposto dall'art. 2082 c.c.

Mentre la locazione breve può avvenire direttamente da parte del locatore ovvero attraverso soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici, sui redditi che derivano da tali contratti di locazione possono trovare applicazione, su opzione del locatore, le disposizioni sulla cedolare secca di cui all'art. 3 D.Lgs. 23/2011, e, pertanto, l'imposizione può avvenire attraverso imposta sostitutiva, con aliquota del 21%.

Proprio su tale imposta sostitutiva interviene ora la legge di bilancio 2024 che porta l'aliquota del 21 al 26%, ma solo qualora sia destinato a locazione breve più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta.

In mancanza, al momento, di chiarimenti, si ritiene che in caso di locazione breve di più di un appartamento scatti la maggiore aliquota del 26% su tutti i canoni riscossi, e non solo su quelli che riguardano gli appartamenti successivi al primo.

Facendo presente che la relazione illustrativa al DDL di bilancio sottolinea che, come si è detto, il regime delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione a locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta, è bene qui ricordare che gli immobili interessati dalla particolare disciplina fiscale qui in commento sono quelli ad uso abitativo ricompresi nelle categorie catastali da A1 ad A11, e relative pertinenze, con esclusione di quelli classificati nella categoria catastale A10.

Non solo: sono interessati dalla normativa in commento anche i contratti di locazione, sempre posti in essere al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, che comprendono la prestazione di servizi accessori che siano strettamente funzionali alle esigenze abitative. A tale proposito l'Agenzia delle entrate, con la circ. n. 24/E del 2017, ha chiarito che si tratta di servizi accessori strettamente funzionale quelli, ad esempio di fornitura di biancheria, di pulizia dei locali e per l'utilizzo del wi-fi.

Sempre l'Agenzia delle entrate, con la Risp. n. 373 del 2019, ha altresì chiarito che il regime delle locazioni brevi non trova applicazione se, oltre alla locazione dell'immobile abitativo, vengano forniti tutta una serie di servizi aggiuntivi che non siano strettamente legati alle esigenze abitative come, ad esempio la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti. In tale caso, dunque, si viene a configurare un'attività d'impresa, in quanto per la messa a disposizione di tali servizi è richiesto un livello minimo di organizzazione.

Tornando, però, al DDL di bilancio 2024, un secondo intervento riguarda l'applicazione della ritenuta da parte dei soggetti che esercitano l'attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Il citato art. 4 DL 50/2017, al comma 5 prevede, infatti che tali soggetti debbano applicare, qualora intervengano nell'incasso della locazione, una ritenuta del 21% sull'ammontare dei canoni e corrispettivi nel momento di loro pagamento al locatore.

Con l'intervento normativo viene stabilito che, non solo in caso di mancata opzione, da parte del locatore, per l'applicazione della cedolare secca, ma anche in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta, la ritenuta del 21% è operata a titolo di acconto.

A questo punto si potranno avere più scenari: se, infatti, viene locato (con locazione breve) solo un appartamento e vi è l'intervento degli intermediari di cui si è detto e il locatore opta per la cedolare secca, la ritenuta applicata da tali intermediari risulta essere a titolo d'imposta; viceversa, nel caso in cui il locatore pur locando (con locazione breve) un solo appartamento non opti per la cedolare secca, la ritenuta applicata dagli intermediari risulta essere a titolo di acconto così come risulta esserlo in tutti i casi di locazione breve di un numero di appartamenti superiori ad uno, ma non a quattro, nell'anno, sia che vi sia l'opzione per la cedolare secca sia che venga applicata la tassazione ordinaria.

L’importanza della stabile organizzazione

L'ultima modifica, sempre in tema di locazioni brevi, apportata dal DDL di bilancio 2024, riguarda gli intermediari immobiliari o che gestiscono portali telematici e che intervengono nel pagamento dei canoni di locazione breve.

Oltre a prevedere, come già era disposto, che qualora tali soggetti siano non residenti ma in possesso di una stabile organizzazione in Italia, essi devono adempiere agli obblighi attraverso la stabile organizzazione, viene fatta una suddivisione di quelli che, invece, non risultano avere in Italia una stabile organizzazione.

Ad oggi, cioè prima della modifica del DDL di bilancio 2024, è previsto che tali soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia, per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'art. 4 DL 50/2017, tra cui quello del versamento della ritenuta, devono nominare un rappresentante fiscale in Italia; in mancanza di tale nomina è disposto che i soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono allo stesso gruppo di tali intermediari non residenti, sono solidalmente responsabili per l'effettuazione e il versamento della ritenuta di cui si è detto.

Con la modifica apportata dal DDL di bilancio 2024, introdotta al fine di adeguare il nostro ordinamento tributario alla sentenza della Corte di giustizia dell'Unione europea del 22 dicembre 2022, causa C-83/21, “Airbnb”, gli intermediari immobiliari, o i soggetti che gestiscono portali telematici, non residenti vengono divisi in tre categorie:

• residenti al di fuori dell'Unione europea in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro;
• residenti al di fuori dell'Unione europea privi di una stabile organizzazione in uno Stato membro;
• residenti in uno Stato membro dell'Unione europea, privi di stabile organizzazione in Italia.

I primi, cioè i soggetti residenti al di fuori dell'Unione europea ma in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell'Unione europea, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve o qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, devono adempiere agli obblighi che derivano dall'art. 4 DL 50/2017, tramite la predetta stabile organizzazione.

Qualora, invece, i soggetti residenti al di fuori dell'Unione europea risultino essere privi di stabile organizzazione in uno Stato membro dell'Unione europea, per gli adempimenti degli obblighi derivanti dal citato art. 4 devono nominare un rappresentante fiscale in Italia. In assenza di tale nomina, rimane previsto che i soggetti residenti in Italia che appartengono allo stesso gruppo di tali soggetti sono solidalmente responsabili con questi per l'effettuazione e il versamento della ritenuta sull'ammontare dei canoni di locazione beve.

Infine, in presenza di intermediari residenti in uno Stato membro dell'Unione europea, privi di stabile organizzazione in Italia, essi possono adempiere direttamente agli obblighi di cui all'art. 4 DL 50/2017, oppure possono nominare un rappresentante fiscale in Italia.