Redditi 2025: tassazione della locazione breve e indicazione del CIN

Locazioni brevi per finalità abitative e turistiche

Il Legislatore (art. 4 DL 50/2017), a partire dal 1° giugno 2017, ha introdotto una particolare disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non supera i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa (cd. Contratto locazione breve). Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale. Successivamente, con l'art. 13-ter DL 145/2023, la normativa prevede che il locatore ovvero il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve richiedere al Ministero del Turismo il Codice Identificativo Nazionale (CIN) qualora l'unità immobiliare ad uso abitativo sia destinata a contratti di locazione per le citate finalità turistiche. Di seguito, le principali novità contenute nel modello Redditi PF 2025.

Locazione breve del proprietario

I redditi derivanti dai contratti di locazione breve sono assoggettati ad imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca con aliquota al 26% nel caso di opzione per tale tipo di regime. La predetta aliquota è ridotta al 21% per i redditi da locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Oltre a ciò, occorre considerare che il medesimo regime fiscale si applica anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso, stipulati nelle medesime forme descritte, conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi. Tale tipologia di reddito deve essere indicata, all'interno del modello Redditi PF, nel quadro RB.

Locazione breve del comodatario

Il reddito derivante dalla percezione del canone di locazione dell'immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e quindi da indicare nel quadro RL. Il proprietario dell'immobile indicherà nel quadro RB la sola rendita catastale dell'immobile concesso in comodato gratuito. Inoltre, il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell'anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.

Locazione breve tramite intermediari

I relativi contratti possono concludersi con l'intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, in tal caso, i canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta a titolo d'acconto del 21%, anche in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. La ritenuta è effettuata nel momento in cui l'intermediario riversa le somme al locatore. La ritenuta è applicata sull'importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve; non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.

Locazione breve nell'esercizio di attività di impresa

Dal 2021 l'attività di locazione breve si intende svolta nell'esercizio di attività di impresa se sono destinati alla locazione breve più di 4 appartamenti. In tal caso, il relativo reddito va dichiarato utilizzando il terzo fascicolo del modello Redditi Persone fisiche (quadro RF).

Il reddito fondiario

Il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2024 va riportato in dichiarazione anche se il corrispettivo è stato percepito nel corso del 2023 ed è indicato nella Certificazione Unica - Locazioni brevi 2024. Il medesimo reddito fondiario va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata; mentre se il corrispettivo è stato percepito nel 2024 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2025, la tassazione va rinviata all'anno in cui la locazione è effettivamente effettuata.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Inserita nuova Sezione nel quadro RB (Sezione III) per l'indicazione del CIN rilasciato dal Ministero del Turismo per l'identificazione dell'immobile locato per le finalità previste dalla normativa di settore. In tal caso, occorre considerare:

• nella Colonna 1 (N. di rigo), il numero del rigo della sezione I nel quale sono stati indicati i dati dell'immobile locato. Nel caso di contemporanea locazione di più porzioni dello stesso immobile, al quale è attribuita un'unica rendita catastale, riportare in questa colonna il primo rigo utilizzato della Sezione I;
• nella Colonna 2 (Mod. n.), se sono stati compilati più Moduli, occorre riportare il numero del Modulo sul quale sono stati indicati i dati dell'immobile locato;
• nella Colonna 3 (Codice CIN), riportare il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo.

Cedolare secca

Nel quadro LC, Rigo LC1, si indica l'imposta sostitutiva, con aliquota del 21% o del 10%, dovuta sul reddito imponibile derivante dai contratti di locazione per i quali si è optato per l'applicazione del regime della cedolare secca e dell'imposta sostitutiva del 26%, o del 21% dovuta sui contratti di locazione breve (inferiori a 30 giorni).

Ritenute CU locazioni brevi

Nel quadro LC, Rigo LC1, Colonna 4, si indica l'importo delle ritenute riportato nel quadro Certificazione Redditi - Locazioni brevi della Certificazione Unica 2025 al punto 20 e relative ai corrispondenti redditi di locazione indicati nel quadro RB e RL per il quale nella casella del punto 4 della CU è indicato l'anno “2024”.