Proroga della locazione commerciale: applicazione della cedolare secca

Le regole ordinarie dell'applicazione della cedolare secca sugli immobili ad uso abitativo

In argomento, giova ricordare che la cedolare secca sugli affitti è un'imposta introdotta dal D.Lgs. 23/2011 e dal relativo Provv. AE 7 aprile 2011. Dopo, il Fisco è intervenuto con la Circ. AE 26/E del 2011. Secondo le indicazioni del Fisco, la cedolare secca rappresenta un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente. L'opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all'abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo, a condizione che:

• il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali;
• nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell'immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l'opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell'opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. L'imposta sostitutiva si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista un'aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate in alcuni comuni.

Le regole particolari della cedolare secca in caso di locazione commerciale

Il Legislatore, con l'art 1 c. 59 L. 145/2018 (Legge di Bilancio 2019), prevede che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell'anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato con l'aliquota del 21% al regime della cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011). Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell'anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

La proroga della cedolare secca per gli immobili ad uso commerciale

In relazione al quesito in esame, l'Agenzia dell'Entrate (Risp. AE 22 giugno 2020 n. 190 e analogamente a quanto precisato con la Risp. AE 12 giugno 2020 n. 184), ammette l'ipotesi di proroga sulla base del fatto che il contratto di locazione commerciale è stato concluso dopo all'entrata in vigore della legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018).

Da ultimo, in tema di imposta di registro, gli esperti hanno confermato che:

• al pari della prima registrazione e della risoluzione, per la proroga di un contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per il regime fiscale della cedolare secca non è richiesto il pagamento dell'imposta di registro;
• in assenza dell'esercizio dell'opzione per la cedolare secca, invece, l'imposta per la proroga è dovuta e può essere corrisposta per la singola annualità o per l'intero periodo di durata della proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.