Bonus prima casa: residente estero e vendita infraquinquennale

Con le risposte n. 28 e n. 29 del 12 febbraio 2025, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul bonus prima casa rispettivamente sull'acquisto, da parte del residente all'estero, dell'immobile sito in un comune di residenza non coincidente con l'ultimo comune di residenza precedente al trasferimento e sulla vendita infraquinquennale dell'immobile agevolato e riacquisto entro l'anno, da parte del residente all'estero, di un terreno edificabile sito all'estero, per la costruzione di un fabbricato da adibire a propria abitazione principale.

Comune di residenza diverso da quello precedente al trasferimento

Con la risposta n. 28, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che l'agevolazione prima casa, nel rispetto di tutti gli altri requisiti, è fruibile nel caso di acquisto dell'immobile in uno dei comuni in cui il contribuente ha risieduto o svolto la propria attività prima del trasferimento all'estero, non limitandolo esclusivamente all'ultimo comune di residenza (o in cui ha svolto l'attività) nel periodo immediatamente precedente al trasferimento stesso. Il legislatore ha voluto valorizzare il collegamento tra il soggetto che si è trasferito all'estero per motivi di lavoro e il territorio in cui è nato, ha risieduto o ha svolto la propria attività. Tale collegamento viene assicurato con riferimento ad ogni comune nel quale il soggetto ha risieduto o ha svolto la propria attività, indipendentemente dalla circostanza che si tratti dell'ultimo comune in cui ha risieduto o svolto la propria attività, prima del trasferimento all'estero. Si ricorda che per accedere all'agevolazione prima casa occorre che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se l'acquirente si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto (Nota IIbis c. 1 lett. a) dell'art. 1 della Tariffa Parte prima allegata DPR 131/86). Il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile (Circ. AE 16 febbraio 2024 n. 3/E). 

Vendita infraquinquennale

Con la risposta n. 29 è stato chiarito che non opera la decadenza dall'agevolazione prima casa nelle ipotesi in cui il terreno ove costruire l'immobile da adibire ad abitazione principale sia riacquistato all'estero, entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato sito in Italia, a condizione che il suddetto immobile venga ad esistenza nei suoi aspetti strutturali essenziali, ivi inclusa la copertura, sempre entro l'anno dalla precedente alienazione, e che lo stesso sia adibito a dimora abituale. Tali condizioni devono essere dimostrate all'ufficio dell'Agenzia delle entrate competente presentando adeguata documentazione quale copia del rogito notarile di acquisto del terreno, del progetto di costruzione dell'abitazione principale e relativi permessi delle autorità locali competenti, del contratto di appalto e di documentazione comprovante la dimora abituale nell'immobile acquistato all'estero (quali fatture di fornitura di luce, acqua o gas) con riferimento al medesimo immobile. I suddetti documenti dovranno essere muniti di apostille e tradotti in lingua italiana.

Si ricorda che è prevista l'applicazione dell'aliquota agevolata, nella misura del 2%, agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione che hanno per oggetto case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9.

Se l'abitazione acquistata con l'agevolazione prima casa viene trasferita per atto a titolo oneroso o gratuito, entro i cinque anni dalla data dell'acquisto, il beneficiario decade dall'agevolazione stessa e deve corrispondere le maggiori imposte e la relativa sanzione. È tuttavia possibile evitare tale decadenza acquistando entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato altro immobile da adibire a propria abitazione principale (Cfr. Ris. AE 16 marzo 2004 n. 44/E).

Fonte: Risp. AE 12 febbraio 2025 n. 28 e n. 29