Ristrutturazioni edilizie: quando si trasferisce la detrazione

Un immobile oggetto di ristrutturazione edilizia viene concesso in usufrutto gratuito. È necessario verificare se la costituzione di tale diritto reale consenta il trasferimento all’usufruttario delle quote di detrazione residue riferite all’intervento eseguito o se, diversamente, il beneficio rimane al nudo proprietario. 

Agevolazioni per recupero del patrimonio edilizio 

L’agevolazione fiscale riconosciuta sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio, disciplinata dall’art. 16-bis DPR 917/86, prevede, a regime, il riconoscimento di una detrazione IRPEF del 36% delle spese sostenute, fino ad un ammontare complessivo non superiore a 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare, da ripartire in dieci quote annuali di pari importo. 

Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, a seguito di provvedimenti normativi disposti dal legislatore nel corso degli anni, il beneficio fiscale è stato elevato al 50% ed il limite massimo di spesa innalzato a 96.000 euro.  

La detrazione per ristrutturazione edilizia è riconosciuta in relazione agli interventi indicati all’art. 3, lett. b), c) e d), del DPR 380/2001, ossia: 

• manutenzione straordinaria; 

• restauro e risanamento conservativo; 

• ristrutturazione edilizia. 

Per poter fruire della detrazione in esame, è necessario: 

• inviare una comunicazione all’Azienda sanitaria locale competente per territorio, prima di iniziare i lavori, salvo i casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare; 

• effettuare il pagamento delle spese tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione ed il codice fiscale o il numero di partita IVA del destinatario delle somme, ossia l’impresa o il professionista che ha eseguito i lavori. 

Il beneficio può essere fruito per le spese sostenute nell’anno (secondo il criterio di cassa) e dev’essere suddiviso tra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi. 

Relativamente all’ambito soggettivo della detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia, i contribuenti devono possedere o detenere, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi medesimi e sostenere le relative spese.  Ne consegue che, sono legittimati a fruire della detrazione: 

• il proprietario o il nudo proprietario;

• il titolare di un diritto reale di godimento, quale usufrutto, uso, abitazione o superficie; 

• l’inquilino o il comodatario; 

• i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa; 

• gli imprenditori individuali, per gli immobili che non rientrano fra i beni strumentali o i beni merce; 

• i soggetti che producono redditi in forma associata, alle medesime condizioni previste per gli imprenditori individuali; 

• i familiari conviventi, vale a dire il coniuge (a cui è equiparata la parte dell’unione civile), i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado; 

• il convivente di fatto; 

• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge; 

• il promissario acquirente. 

Modifica del possesso o della proprietà dell’immobile 

Qualora l’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione venga venduto prima che le quote della detrazione siano state completamente utilizzate, il diritto di detrazione delle quote residue è trasferito all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica), così come previsto dall’art. 16-bis c. 8 DPR 917/86. 

Tuttavia, il venditore ha la possibilità di scegliere di continuare ad usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate, dandone specifica indicazione nell’atto di compravendita. In assenza di tale indicazione, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile. 

Il trasferimento di una quota dell’immobile, inoltre, non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota, chi acquista diventa proprietario esclusivo dell’immobile, la residua detrazione si trasmette all’acquirente. 

Nelle fattispecie di trasferimento, per stabilire il contribuente che può fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre dell’anno medesimo.  

Le stesse regole valgono anche in caso di donazione dell’immobile oggetto di ristrutturazione, in quanto, tale atto, costituisce comunque una cessione, anche se a titolo gratuito (Circ. AE 26 giugno 2023 n. 17). 

Il suindicato c. 8 contiene, altresì, specifiche indicazioni in caso di decesso dell'avente diritto. In tale ipotesi, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile, in quanto, la detrazione compete a chi può disporre dell'unità abitativa, a prescindere dalla circostanza che l’abbia adibita a propria abitazione principale (Risp. AE 20 settembre 2021 n. 612). 

La condizione della detenzione dell’immobile, deve sussistere non soltanto per l’anno d’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.