Prima casa: condizioni per la fruizione in caso di soggetti AIRE

Agevolazioni prima casa in caso di trasferimento all'estero per ragioni di lavoro

Con la risposta n. 238 del 2 dicembre 2024, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito quali sono le condizioni per fruire dell'agevolazione prima casa in caso di residenza estera.

Le agevolazioni per l'acquisto prima casa sono finalizzate a favorire l'acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. In tal caso, quindi, il Legislatore consente di pagare imposte ridotte sull'atto di acquisto di un'abitazione in presenza di determinate condizioni.

Premesso ciò, in argomento, si osserva che l'art. 2 c. 1 DL 69/2023 ha modificato la Nota II­-bis, comma 1, lettera a) concernente l'applicazione dell'agevolazione in esame per le ipotesi di acquisto della prima casa in Italia da parte di un soggetto «trasferito all'estero per ragioni di lavoro». In sintesi, la nuova formulazione della norma recata dal decreto “Salva-infrazioni” - che è appunto intervenuto sull'applicazione dell'agevolazione prima casa per coloro che si vedono costretti ad emigrare all'estero -, non contiene più alcun riferimento alla cittadinanza e dispone che l'acquirente trasferito all'estero per ragioni di lavoro, che abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, può accedere al beneficio prima casa a condizione che l'immobile acquistato sia ubicato “nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento”.

I criteri oggettivi svincolati dalla cittadinanza

L'Agenzia dell'Entrate, con la Circ. AE 16 febbraio 2024, n. 3/E, ha sottolineato che il beneficio fiscale, in ragione dell'intervento normativo (art. 2 c. 1 DL 69/2023, viene ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza. Pertanto, possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente, si trovano nelle seguenti posizioni.

Trasferimento all'estero per motivi di lavoro

Ai fini dell'agevolazione è richiesto che i contribuenti devono essersi trasferiti all'estero per motivi di lavoro e, in tal caso, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile. Pertanto, sottolinea il Fisco, il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all'acquisto dell'immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione.

Residenza in Italia e attività svolta precedente all'acquisto

Quale seconda condizione, la circolare in commento, ai fini del beneficio, richiede che i soggetti richiedenti abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all'acquisto dell'immobile. Sottolinea il Fisco che con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Ai fini della verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all'effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo.

Il luogo di acquisto dell'immobile

Infine, come terza condizione, è necessario che i richiedenti abbiano acquistato l'immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento. Per fruire dell'agevolazione, devono ricorrere naturalmente anche le condizioni di “assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune” e della “novità nel godimento dell'agevolazione” della Nota II­-bis.

Pertanto, possono accedere al beneficio fiscale in esame, tra l'altro, le persone fisiche che, contestualmente al ricorrere dei suddetti requisiti, siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro al momento dell'atto di acquisto dell'abitazione in Italia. Il requisito del trasferimento all'estero per ragioni di lavoro "deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile".

La questione sottoposta al Fisco

Nel caso in esame, la contribuente, in un determinato periodo di tempo aveva svolto attività lavorativa in Italia e, successivamente, si era trasferita all'estero per motivi di lavori e, di conseguenza, veniva iscritta all'AIRE (Anagrafe Italiani residenti all'estero). Rientrata temporaneamente in Italia e svolgendo attività lavorativa con contratti a tempo determinato, acquistava abitazione fruendo delle agevolazioni c.d. prima casa. In tale occasione dichiarava che «l'immobile è ubicato nel Comune ove intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi» dall'acquisto. Premesso ciò, con interpello, la contribuente ha posto al Fisco alcuni interrogativi. In particolare, nonostante l'acquisto in Italia, vorrebbe, tuttavia, conservare la residenza all'estero, mantenere l'iscrizione all' A.I.R.E.  e chiede se, per non perdere le agevolazioni prima casa, è possibile rettificare, tramite un atto integrativo la dichiarazione precedentemente resa in relazione al trasferimento della residenza entro 18 mesi dall'acquisto.

Le soluzioni del Fisco

In relazione alle questioni del contribuente, con la Risp. AE 2 dicembre 2024 n. 238, l'Agenzia dell'Entrate ribadisce che:

• in presenza dei requisiti, possono beneficiare degli sconti prima casa i cittadini trasferiti all'estero per lavoro al momento della stipula del contratto di acquisto dell'immobile situato in Italia;
• l'agevolazione è revocata se alla firma del contratto l'acquirente si trova e lavora in Italia e non rispetta il requisito temporale del trasferimento della residenza nel Comune dell'abitazione acquistata, da effettuare entro i successivi 18 mesi.

Premesso ciò, nella vicenda in commento, l'Istante non può procedere alla rettifica della dichiarazione precedentemente resa nell'atto di acquisto in relazione al trasferimento della residenza, entro il termine di 18 mesi dall'acquisto, tramite un atto integrativo. Di conseguenza, il mancato rispetto dell'impegno assunto a trasferire la residenza, entro 18 mesi, nel Comune ove è ubicato l'immobile, comporta la decadenza dalle agevolazioni fruite per l'acquisto della prima casa.

Eventuale riliquidazione dell'imposta

In questa situazione, come precisato dal Fisco (Ris. AE 105/2011) laddove sia ancora pendente il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l'acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l'impegno assunto, può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto dell'immobile. In tal caso è possibile, tramite istanza, chiedere la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione, senza applicazione di sanzioni.