Cedolare secca: come cambiano le sanzioni dal 1° settembre 2024

La cedolare secca è un regime facoltativo, disciplinato dal D.Lgs. 23/2011, che consiste nel pagamento di una imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali per gli immobili concessi in locazione. Per i contratti soggetti a questo regime, inoltre, non sono dovute l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (resta dovuta solo l'imposta di registro nel caso di cessione del contratto di locazione).

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L'opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la categoria A10, cioè gli uffici) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all'abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell'immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.

Le nuove sanzioni in tema di cedolare secca

Nel mese di agosto 2023 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge delega n. 111 per la riforma fiscale, la quale ha previsto l'emanazione da parte del Governo di una serie di decreti legislativi finalizzati all'approvazione della riforma stessa. Tra queste, sono previste novità in materia di sanzioni. Va anzitutto osservato che le nuove misure saranno applicabili alle violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024, mentre non si applicherà il principio del “favor rei”; ciò significa che le sanzioni per le violazioni commesse in data precedente alla data di entrata in vigore del nuovo meccanismo continueranno ad essere assoggettate alle precedenti sanzioni.

Una prima violazione che può verificarsi in materia di cedolare secca è quella della omessa indicazione nel modello di dichiarazione di canoni. In questo caso, il comma 7 dell'art. 1 D.Lgs. 471/97, nella sua versione ante modifica (e, quindi, con riferimento alle violazioni effettuate fino al 31 agosto 2024) prevede l'applicazione della sanzione di cui al comma 1 dello stesso articolo ma in misura raddoppiata; il comma 1 prevede l'applicazione di una sanzione dal 120  al 240% dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 250; pertanto, considerato che la norma prevede il raddoppio, l'omessa indicazione nel modello di dichiarazione di canoni da assoggettare a cedolare secca risulta punita con una sanzione dal 240 al 480%, con un minimo di 500 euro. Per le violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024, l'art. 2 D.Lgs. 87/2024 interviene sul comma 1 dell'art. 1 D.Lgs. 471/97 prevedendo una sanzione del 120% dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 250 pertanto, ferma restando la previsione del comma 7 dell'articolo 1 del raddoppio della sanzione per l'omessa indicazione dei redditi da assoggettare a cedolare, la nuova sanzione sarà applicabile in misura pari al 240% con un minimo di 500 euro. Sebbene la sanzione resti elevata, è comunque meno della possibile sanzione del 480% prima prevista.

Un secondo caso che può verificarsi è quello della indicazione dei canoni nel modello di dichiarazione in misura inferiore a quella effettiva. La norma di riferimento in questo caso è sempre il comma 7 dell'art. 1 D.Lgs. 471/97 il quale dispone l'applicazione in misura raddoppiata della sanzione di cui al comma 2 dello stesso articolo 1. Pertanto, si avrà che:

• per le violazioni commesse fino al 31 agosto 2024, la sanzione è applicabile dal 180% al 360% della maggior imposta dovuta;
• per le violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024, trova applicazione la sanzione amministrativa del 140% della maggior imposta dovuta con un minimo di euro 150 euro.

Sanzione in caso di omessa registrazione del contratto

Modificata anche la sanzione prevista nel caso di omessa registrazione del contratto. La registrazione di un contratto di locazione deve essere eseguita entro 30 giorni dalla data di stipula, o dalla data di entrata in vigore del contratto qualora questa sia precedente. Se il contratto è soggetto al regime della cedolare secca, come prima anticipato, non è dovuto il pagamento dell'imposta di registro né quello dell'imposta di bollo, ma il contratto deve comunque essere registrato. L'art. 3 c. 3 D.Lgs. 23/2011 dispone che in caso di registrazione tardiva del contratto di locazione trovano applicazione le sanzioni amministrative previste dall'art. 69 DPR 131/86 (TUR).

Tale norma, per le violazioni commesse fino al 31 agosto 2024, dispone che chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta è punito con la sanzione amministrativa dal 120 al 240% dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 60 al 120% dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200. Come chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella circolare n. 26/E/2011, nel caso di ritardo nella registrazione di contratto a cedolare secca, la sanzione dovrà essere calcolata sulla base dell'imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito e dovuto a titolo di canone d'affitto per l'intera durata del contratto. Per i fabbricati abitativi l'imposta di registro dovuta è pari al 2% del canone annuo. L'art. 4 D.Lgs. 87/2024 modifica l'articolo 69 prima citato prevedendo una sanzione pari al 120% nei casi di tardiva registrazione (quindi, non più fino al 240%) ridotta al 45% (in luogo del 60% e senza alcun minimo) nel caso di ritardo non superiore a 30 giorni.

Si ricorda, infine, per sanare le violazioni è possibile ricorrere all'istituto del ravvedimento operoso versando la sanzione ridotta e gli interessi. Anche questo istituto è stato oggetto di revisione da parte del D.Lgs. 87/2024; in particolare, potrà essere applicato il “cumulo giuridico” e, quindi, applicare le riduzioni alla sanzione riconducibile alla violazione più grave aumentata tenuto conto dell'art. 12 c. 1 D.Lgs 472/97.