Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari

Il 1° agosto 2024, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la nuova versione della guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari”, a seguito delle modifiche apportate dalla Manovra 2024 al DL 50/2017. La guida illustra le regole generali sulla tassazione dei contratti di locazione breve e le modalità operative che gli intermediari immobiliari devono osservare per adempiere agli obblighi posti a loro carico. 

Nel dettaglio, il DL 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni: le cosiddette “locazioni brevi”.

Si tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa, per i quali non vi è l'obbligo di registrazione se non formati per atto Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari. In seguito all'entrata in vigore del DL 50/2017, è possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell'immobile da parte del comodatario, di locazione breve che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria).

La disciplina si applica sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari sia quando per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici. In tali situazioni, la legge ha individuato precisi adempimenti nei confronti di questi soggetti.

La legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023) ha successivamente modificato il DL 50/2017, introducendo alcune novità che riguardano l'aliquota dell'imposta sostitutiva (dovuta da chi sceglie il regime della cedolare secca per la tassazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve) e gli adempimenti a carico degli intermediari non residenti.

È importante ricordare, infine, che dal 2021 l'applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è prevista solo se nell'anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre questa soglia, l'attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.