Vendita con riserva di proprietà: momento rilevante per calcolo plusvalenza

Con la risposta n. 156 del 16 luglio 2024, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel caso di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l'effetto traslativo della proprietà dell'immobile oggetto degli interventi agevolati che, come previsto dall'art.1523 c.c., coincide con il versamento dell'ultima rata da parte dell'acquirente.

Nel caso di specie, gli interventi che danno diritto al superbonus sono stati ultimati nel dicembre 2023, in base alla comunicazione di fine lavori. Il fratello, comproprietario dell'immobile, intende acquistare la sua quota con contratto di compravendita immobiliare con riserva di proprietà. Secondo lo schema contrattuale, il prezzo pattuito sarà pagato nel corso di 10 anni, suddividendolo in 120 rate mensili con decorrenza dal 2024 sino al 2034. Posto che l'effetto traslativo della proprietà del bene si produrrà solo dopo l'integrale pagamento del prezzo concordato, e per allora saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull'immobile, la plusvalenza non è imponibile in base alla nuova normativa.

Si ricorda che l'art. 1 c. 64-67 L. 213/2023 ha disciplinato una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d'immobili che sono stati oggetto d'interventi agevolati con superbonus. A queste plusvalenze, a partire dalle cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024, si applica l'imposta sostitutiva del 26%.

In particolare, sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale o se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati con superbonus che si siano conclusi da non più di 10 anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo (art. 67 DPR 917/86).

Le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante (art. 68 DPR 917/86).

Come termine iniziale per il calcolo del decorso dei 10 anni si considera la data di conclusione degli interventi ammessi al superbonus. La data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti. Sono imponibili le plusvalenze risultanti dalla cessione d'immobili oggetto d'interventi agevolati che si siano conclusi da non più di 10 anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene. Diversamente, se tra la conclusione dei suddetti interventi e la cessione dell'immobile trascorrono più di 10 anni, la plusvalenza non risulterà imponibile (Circ. AE 13 giugno 2024 n. 13/E).

Fonte: Risp. AE 16 luglio 2024 n. 156