Agevolazioni prima casa: riacquisto di nuda proprietà

Con la risposta 348 del 28 giugno 2022 l'Agenzia delle Entrate risponde all'istante, cittadina italiana residente all'estero e regolarmente iscritta all'A.I.R.E. (Anagrafe Italiani residenti all'estero), che nel 2019 aveva acquistato con atto notarile un appartamento ad uso abitativo con locale garage di pertinenza. A questo proposito, invocando le agevolazioni prima casa, l'istante evidenziava che in tale sede si trattava della "prima casa" sul territorio italiano, senza conseguentemente dover prendere la residenza in Italia. Successivamente, nel 2021, quindi prima del decorso dei 5 anni, l'istante aveva alienato detto appartamento e il garage, impegnandosi a riacquistarne un altro entro un anno per evitare la decadenza dalle suddette agevolazioni.

Il quesito

Premesso ciò, l'Istante intende ora, al fine di evitare la suddetta decadenza, acquistare in Italia un altro immobile ad uso abitativo, sempre invocando le medesime agevolazioni quale cittadino italiano iscritto all'A.I.R.E., da intestarsi alla stessa solo per la nuda proprietà, volendo invece intestare ad una propria parente il diritto di usufrutto.

Alla luce delle argomentazioni innanzi esposte, con l'interpello in esame l'istante ha posto in evidenza due problemi:

• il primo concerne la previsione contenuta al punto 4 della nota II-bis all'art. 1 Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/86, in merito alle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni di "prima casa" conseguente alla vendita infraquinquennale del bene. Secondo l'istante, la disposizione in esame del legislatore non è armonizzata con la lettera a) numero 1 della stessa nota II-bis, nella quale, per il cittadino italiano emigrato all'estero, si prevede solo che l'immobile sia acquistato come "prima casa" sul territorio italiano senza prevedere, ovviamente, l'obbligo di porvi la residenza;
• la seconda problematica concerne l'applicabilità delle agevolazioni "prima casa" anche nell'ipotesi in cui il cittadino iscritto all'A.I.R.E., per il quale, qualora risolto positivamente il primo quesito, non si richiederebbe di porre la residenza nel nuovo immobile oggetto di riacquisto, si intesti soltanto la nuda proprietà del nuovo immobile abitativo, laddove il sopra citato ultimo periodo del punto 4 nota II-bis richiede che si proceda all'acquisto "di altro immobile".

Agevolazione prima casa

L'agevolazione c.d. "prima casa" prevista dall'art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/86 (di seguito TUR) e dalla nota II-bis al medesimo articolo, individua i requisiti oggettivi e soggettivi per la fruizione del beneficio. In particolare, detto art. 1 della Tariffa, Parte prima, prevede l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto abitazioni, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni previste dalla citata Nota II-bis.

Perdita delle agevolazioni

Ai sensi del c. 4 della citata Nota, nelle ipotesi in cui i beni acquistati con l'agevolazione vengano alienati prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi.

Orientamento giurisprudenziale

Secondo l'Agenzia dell'Entrate, l'ultimo capoverso dello stesso comma della disposizione in esame prevede che le predette disposizioni non si applichino nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Secondo il Fisco, in linea generale, dunque, la decadenza è evitata se il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, proceda all'acquisto di altro immobile che deve essere destinato ad abitazione principale.

Tuttavia, a questo proposito, il Fisco richiama l'orientamento dei giudici in materia:

• si tratta di una condizione diversa e più restrittiva rispetto a quelle stabilite per il primo acquisto, che introduce un'eccezione alla regola della decadenza dai benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma, che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dalla alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (Cass. 29 ottobre 2021 n. 30882);

• tale disciplina dettata per il riacquisto trova la propria ratio nel favorire l'acquisto della casa di proprietà, tutelato anche a livello costituzionale, in favore di coloro che siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza e, al contempo, evitare che l'agevolazione possa assecondare intenti speculativi realizzati attraverso la semplice integrazione dei requisiti necessari a godere dell'agevolazione in relazione al primo acquisto; invero, secondo i giudici,  il legislatore ha inteso evitare che l'agevolazione vada a favorire, non l'acquisto di un bene primario ... bensì intenzioni speculative" (Cass. 11 giugno 2020 n. 11221; Cass. 27 novembre 2019 n. 30925; Cass. 28 giugno 2016 13343);

• la decadenza dall'agevolazione prima casa prevista dall'art. 1 nota II bis) c. 4 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/86, per avere il contribuente trasferito, per atto a titolo oneroso o gratuito, l'immobile acquistato con l'agevolazione medesima prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, non è evitata ove, entro un anno dall'alienazione di tale bene, proceda all'acquisto della nuda proprietà di un altro immobile, atteso che lo stesso non può essere adibito, come necessario per il mantenimento del beneficio, ad abitazione principale (Cass. 28 giugno 2018 n. 17148). Per meglio dire, con quest'ultima interpretazione giurisprudenziale, a tal fine non rileva “l'eventuale conseguimento da parte del contribuente del diritto di godere e usare dell'immobile in oggetto a seguito della conclusione di altri contratti o, comunque, a seguito della autorizzazione concessagli da parte di terzi aventi diritto, atteso che, alla luce della interpretazione seguita, la destinazione dell'immobile ad abitazione principale deve essere strettamente dipendente dall'idoneità dell'atto a trasferire al contribuente poteri di uso e godimento sul bene pieni e assoluti".

Le soluzioni del Fisco

Alla luce delle argomentazioni innanzi esposte, il Fisco con la risposta n. 349 del 28 giugno 2022, con particolare riguardo alla situazione del cittadino emigrato all'estero, ha precisato che:

• in base alla citata nota II-bis, in sede del primo acquisto, l'agevolazione spetta a condizione che l'immobile acquistato costituisca la prima casa nel territorio italiano. Come chiarito dalla Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E, l'agevolazione compete senza, peraltro, che sia necessario per l'acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato;
• con la Risp. AE 27 settembre 2021 n. 627, richiamata dall'Istante, è stato affermato che, coerentemente alla disposizione relativa alla fruizione dell'agevolazione in sede di (primo) acquisto da parte del cittadino residente all'estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all'obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale; ciò in quanto tale obbligo (analogamente a quello di residenza) non può essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all'estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata a propria abitazione principale.

Ciò posto, pur confermando tale conclusione, il Fisco, tuttavia, ritiene che il riacquisto, entro un anno, della sola nuda proprietà di altro immobile non evita la decadenza conseguente alla rivendita infraquinquennale dell'immobile acquistato con l'agevolazione "prima casa". Non rileva, a tal fine, la circostanza relativa all'impossibilità di adibire la casa riacquistata a propria abitazione principale dal contribuente cittadino italiano emigrato all'estero.

FONTE: Agenzia delle entrate, risposta 28 giugno 2022 n. 349