Cedolare secca: non si applica nell'esercizio professionale del conduttore

Le regole ordinarie dell'applicazione della cedolare secca sugli immobili ad uso abitativo

La cedolare secca sugli affitti è un'imposta introdotta dal D.Lgs. 23/2011 e dal relativo Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011. Secondo le indicazioni del Fisco, la “cedolare secca” rappresenta un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente. L'opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.

Cedolare secca in presenza di contratto concluso dal conduttore nell'esercizio della sua attività professionale

Con il provvedimento della Corte di Cassazione (sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024), i giudici ritengono la necessità di coordinare la disposizione del D.Lgs. 23/2011, le quali attribuiscono esclusivamente al locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta. Sicché, secondo questo provvedimento, l'esclusione deve essere riferita, esclusivamente, alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell'esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti). In questo senso depone la ratio della legge, che non è solo quella di contrastare l'evasione fiscale, ma anche quella di facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo. Per queste ragioni, la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: “in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3 c. 6 D.Lgs. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni”.

Il quesito

A seguito del citato provvedimento (Cass. n. 12395/2024), in occasione dell'avvicinarsi della scadenza di un contratto di locazione 4+4 e dell'accordo di un nuovo contratto, l'istante ha chiesto chiarimenti in relazione all'applicazione del suindicato principio afferente alla cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale.

Le soluzioni del Fisco

L'Agenzia dell'Entrate (risposta a interpello 911–7/2025 della DRE Toscana) ritiene che la sentenza della Cassazione (n. 12395/2024) è al momento isolata e non può essere considerata, quindi, espressione di un orientamento consolidato. Difatti, a parere del Fisco, secondo la costante e coerente prassi, ad oggi immutata, un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo in cui, come nel caso di specie, il conduttore è un soggetto che interviene nell'esercizio dell'attività d'impresa, non può beneficiare del regime della cedolare secca. Sulla base di ciò, il Fisco ha ritenuto l'istanza inammissibile, non avendo il contribuente esposto alcun dubbio che non trovi già risposte nei documenti di prassi. Difatti, secondo il documento in commento, in merito alla questione prospettata dall'istante non ricorrono le condizioni di obiettiva incertezza, in quanto l'Amministrazione finanziaria ha già fornito specifici chiarimenti con le circolari n. 26 del 1° maggio 2011 e n. 12 dell'8 aprile 2016, nonché dalla risoluzione n. 50/E del 2019.

In conclusione, il Fisco non si adegua ai princìpi della Cassazione, ribadendo che il regime della cedolare secca non è applicabile ai contratti di locazione abitativa stipulati con conduttori che operano nell'esercizio di un'attività d'impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dall'effettivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori o dipendenti.

Fonte: Risp. interpello DRE Toscana n. 911–7/2025 DRE