Variazione catastale e calcolo del quinquennio per imposta su plusvalenza

Con la risposta n. 10 del 24 gennaio 2025, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la variazione della categoria catastale dell'immobile rileva solo ai fini del riconoscimento della natura abitativa dell'immobile medesimo e al conseguente utilizzo dello stesso come abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorrente tra l'acquisto (o costruzione) dell'immobile e la successiva rivendita. Tale variazione catastale non rileva, invece, ai fini del computo del quinquennio previsto dall'art. 67 DPR 917/86, in quanto non riconducibile né ad una operazione di acquisto né di costruzione. Pertanto, ai fini del calcolo del quinquennio, rileva la data di acquisto dell'immobile e non quella del cambio di destinazione d'uso.

Si ricorda che sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (art. 67 c. 1 DPR 917/86).

La ratio della norma è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative. Tale intento si presume dalla circostanza che l'arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni (cfr. Ris. AE 28 gennaio 2009 n. 23/E).

Nel caso di specie, l'Istante dichiara di essere proprietario di un immobile accatastato in categoria catastale C/2 che, tre anni dopo, è stato oggetto di una variazione per il cambio di destinazione d'uso da magazzino a civile abitazione con intervento senza opere. In particolare, in base al permesso di costruire «PDC Permesso di costruire cambio d'uso senza opere da deposito/ricovero attrezzi in civile abitazione» rilasciato dal Comune competente, l'immobile è stato oggetto di due rettifiche di «errore di calcolo dell'altezza media del corpo più basso», che hanno comportato altrettante rettifiche della volumetria dell'immobile. L'Istante ha manifestato l'intenzione di vendere l'immobile se, ai fini del computo del quinquennio, rilevi la data di acquisto dell'immobile o quella di cambio di destinazione d'uso da magazzino a civile abitazione. Come chiarito dall'AE, rileva la data di acquisto dell'immobile.

Fonte: Risp. AE 24 gennaio 2025 n. 10