ZES Unica: acquisto di immobile nell'ambito di un contratto di rent to buy

Con la risposta n. 240 del 3 dicembre 2024, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel caso di acquisto di un immobile nell'ambito di un contratto di rent to buy, l'investimento immobiliare si ritiene, ai fini del credito d'imposta ZES Unica, effettuato al momento della stipula del contratto di acquisto del bene immobile nel rispetto di quanto previsto dall'art. 109 c. 2 lett. a DPR 917/86.

Si ricorda che l'art. 16 DL 124/2023 ha introdotto, per il 2024, la nuova disciplina del credito d'imposta ZES Unica in relazione agli investimenti realizzati da imprese nell'ambito di strutture produttive ubicate in determinati ambiti territoriali individuati dal legislatore.

In base all'art. 3 c. 1 DM 17 maggio 2024, sono agevolabili gli investimenti, facenti parte di un progetto di investimento iniziale realizzati dal 1° gennaio 2024 al 15 novembre 2024, relativi all'acquisto, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono impiantate nella ZES Unica, nonché all'acquisto di terreni e all'acquisizione, alla realizzazione ovvero all'ampliamento di immobili strumentali agli investimenti ed effettivamente utilizzati per l'esercizio dell'attività nella struttura produttiva.

Con riferimento al momento di effettuazione dell'investimento, rilevante ai fini dell'imputazione dello stesso al periodo di vigenza dell'agevolazione, il successivo art. 3 c. 1 DM 17 maggio 2024 dispone che lo stesso vada individuato secondo le regole generali della competenza previste dall'art. 109 c. 1 e 2 DPR 917/86, a prescindere dai principi contabili adottati.

Il rent to buy è una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, volta a conferire al conduttore l'immediato godimento dell'immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. In relazione ai contratti di rent to buy, l'art. 109 c. 2 lett. a DPR 917/86 prevede, per i beni immobili, che i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti e le spese di acquisizione si considerano sostenute alla data della stipulazione dell'atto di compravendita e che lo schema giuridico che caratterizza la norma in esame non è riconducibile alla locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti.

Fonte: Risp. AE 3 dicembre 2024 n. 240