Quote e terreni: la Manovra 2025 introduce a regime la rideterminazione

Gli artt. 5 e 7 L. 448/2001 (Legge finanziaria 2002) hanno previsto per la prima volta la possibilità di considerare ai fini della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze dell'art. 67 TUIR per terreni e partecipazioni, il valore risultante da una perizia di stima redatta da un esperto e non, invece, il costo storico del bene.

La rideterminazione consente di ridurre o azzerare la plusvalenza emergente in caso di cessione; in questa ipotesi, infatti, salvo alcune eccezioni, occorre assoggettare a tassazione l'eventuale plusvalenza che ne deriva, determinata come differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo del bene. Sostituendo al costo del bene il valore che deriva dalla perizia, essendo questo più vicino se non coincidente con il corrispettivo di vendita, al momento della cessione emerge una plusvalenza più bassa se non pari a zero laddove il corrispettivo della cessione coincida con il valore rivaluto.

La previsione della riforma fiscale e le novità del DDL di Bilancio 2025

Nel di agosto 2023 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge delega n. 111/2023 per la riforma fiscale. L'art. 5 c. 1 lett. h) n. 2) L. 111/2023 prevede, per la revisione dei redditi diversi “la previsione di un'imposta sostitutiva sulla rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni, anche edificabili, con possibilità di stabilire aliquote differenziate in ragione del periodo di possesso del bene”.

Di fatto, la previsione a regime di introdurre a regime la misura della rideterminazione di quote e partecipazioni viene recepita, ad oggi, nel Disegno di Legge di Bilancio che è stato approvato in Consiglio dei ministri e che si appresta ad affrontare l'iter di approvazione in parlamento.

Rispetto alla norma prorogata nel corso dell'ultimo ventennio, quella ora inclusa nel Disegno di Legge di Bilancio non presenta novità se non la messa a regime del termine. Pertanto, se la norma sarà confermata come ora scritta, non sarà più necessario attendere la riapertura dei termini di anno in anno ma sarà sempre possibile beneficiare della misura.

L'ambito di applicazione

Possono accedere alla rideterminazione le persone fisiche, le società semplici e gli enti non commerciali che detengono i beni al di fuori dell'esercizio dell'impresa. Di fatto, si tratta dei soggetti che possono conseguire redditi diversi di cui all'art. 67 TUIR.

Tutti i soggetti che agiscono nell'esercizio di impresa, comprese le società, sono esclusi dall'applicazione di questa normativa.

I beni che possono formare oggetto di rideterminazione sono due:

• i terreni;
• le partecipazioni.

Per quanto riguarda i terreni, è ammessa la rideterminazione sia con riferimento a quelli agricoli che a quelli edificabili. Tuttavia, nella scelta di proseguire con la rideterminazione c'è da considerare che l'art. 67 TUIR esclude la tassazione nel caso di cessione di terreni agricoli posseduti da più di cinque anni e di quelli pervenuti per successione; pertanto, in alcuni casi, la rideterminazione potrebbe non portare benefici.

Per quanto, invece, riguarda le partecipazioni, va osservato che dallo scorso anno, il legislatore ha esteso la possibilità di rideterminare il valore di titoli, quote e diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione. Originariamente, infatti, la possibilità era prevista solo per le partecipazioni non quotate.

L'Agenzia delle Entrate chiarisce cosa si intende per “mercato regolamentato” (Circ. AE 26 giugno 2023 n. 16, Circ. AE 23 dicembre 2020 n. 32, Circ. AE 24 giugno 1998 n. 165).

In particolare, nella nozione di «mercati regolamentati» vanno ricompresi «non solo la borsa ed il mercato ristretto, ma ogni altro mercato disciplinato da disposizioni normative; più specificamente, si intende far riferimento ai mercati regolamentati di cui al D.Lgs. 415/96, nonché a quelli di Stati appartenenti all'OCSE, istituiti, organizzati e disciplinati da disposizioni adottate o approvate dalle competenti autorità in base alle leggi in vigore nello Stato in cui detti mercati hanno sede». La definizione contenuta nella circolare del 1998 è stata poi ribadita anche nella successiva Circ. AE 26 giugno 2023 n. 16la quale ha ricordato che “per delimitare la nozione di titolo quotato occorre far riferimento a quanto già precisato nella precedente Circ. AE 24 giugno 1998 n. 165”. Nel definire i mercati regolamentati, ai fini fiscali, si è dunque fatto riferimento ai mercati regolamentati:

• di cui al TUF, vale a dire di mercati autorizzati o riconosciuti dalla CONSOB o di mercati esteri riconosciuti dalla CONSOB sulla base di accordi stipulati con le corrispondenti Autorità estere;
• di Paesi appartenenti all'OCSE, istituiti, organizzati e disciplinati da disposizioni adottate o approvate dalle competenti autorità in base alle leggi in vigore nello Stato in cui detti mercati hanno sede.

Gli adempimenti

La rideterminazione richiede un duplice adempimento:

• il primo consiste nella redazione di una perizia di stima da parte di un soggetto abilitato. Per le partecipazioni sono professionisti abilitati gli iscritti all'albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili e iscritti nell'elenco dei revisori legali dei conti; per i terreni sono professionisti abilitati gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili. La Circ. AE 26 giugno 2023 n. 16, ricorda che tra i soggetti abilitati alla redazione della perizia giurata sia per le partecipazioni che per i terreni sono inclusi anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura. La perizia può essere asseverata e giurata dopo la vendita, ma deve necessariamente essere redatta entro il termine ultimo previsto dalla legge. Per la rideterminazione di quelle quotate non è necessario predisporre una perizia di stima ma è sufficiente assumere il valore normale determinato ai sensi dell'art. 9 c. 4 lett. a) TUIR;
• il secondo consiste nel versamento di una imposta sostitutiva applicata sul valore rivalutato emergente dalla perizia. Il versamento può essere eseguito in una soluzione o in tre rate annuali, maggiorate degli interessi del 3% annuo. La rideterminazione si perfezionata con il versamento dell'intero importo dell'imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata. Qualora il contribuente abbia effettuato il versamento della prima rata nei termini di legge ed abbia omesso di effettuare i successivi versamenti, questi ultimi sono iscritti a ruolo.

Prossima scadenza per il versamento

Il 15 novembre 2024 scade il termine per il versamento delle rate dell'imposta sostitutiva dovuta per la rivalutazione di terreni e partecipazioni, posseduti:

• al 1° gennaio 2023 (seconda rata);
• al 1° gennaio 2022 (terza rata).

I nuovi termini per gli adempimenti e l'imposta sostitutiva

Per poter essere oggetto di rideterminazione i beni devono essere posseduti al 1° gennaio dell'anno. Quindi, ad esempio, nel 2025 sarà possibile rideterminare beni almeno posseduti al 1° gennaio 2025. Eventuali beni posseduti in data successiva potranno essere rideterminati solo a partire dall'anno successivo.

Il termine per poter porre in essere gli adempimenti è il 30 novembre dell'anno; di fatto, il legislatore della DDL Bilancio si allinea a quella che è stata la previsione degli ultimi anni quando il termine originariamente fissato in giugno è stato poi differito a novembre.

La misura dell'imposta sostitutiva è fissata al 16% (anche in questo caso, come negli ultimi anni). Tuttavia, si segnala che la legge delega prevedeva la possibilità di stabilire aliquote differenziate in ragione del periodo di possesso del bene. Ad oggi, tale previsione non risulta recepita.