IVA: cessioni di immobili in presenza di un Comune

Cessione di un bene ristrutturato a un Comune

Con la risposta del 29 luglio 2024 n. 162, l'Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito in merito alla cessione di un bene ristrutturato, destinato a diventare la nuova sede municipale di un Comune, in seguito all'estinzione del diritto di superficie operata dal Comune stesso.

Il Comune ha optato per la locazione finanziaria in costruendo per finanziare l'intervento di ristrutturazione delle ex scuole elementari. Il contratto prevede che il Comune possa riscattare la proprietà delle opere al termine del contratto (20 anni). Prima dell'inizio della locazione finanziaria, il Comune ha comunicato la volontà di recedere dal contratto, chiedendo quale aliquota IVA debba essere applicata al corrispettivo di recesso e se possa essere applicata l'aliquota ridotta del 10% per opere di urbanizzazione secondaria.

L'Agenzia delle Entrate, nella sua risposta, chiarisce che le sedi comunali non rientrano tra le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, pertanto l'aliquota IVA ordinaria deve essere applicata al corrispettivo del contratto di appalto. Inoltre, l'Agenzia sottolinea che il corrispettivo di recesso, che include gli esborsi sostenuti dal finanziatore e gli oneri di prelocazione, costituisce una prestazione di servizi generica soggetta all'IVA. Infine, l'Agenzia conclude che non può essere applicata l'aliquota IVA del 10% richiesta, poiché la cessione non riguarda il trasferimento del diritto reale di proprietà e l'opera non è riconducibile a quelle di urbanizzazione secondaria.

Secondo le Entrate l'aliquota IVA ordinaria deve essere applicata al corrispettivo di recesso dal contratto di locazione finanziaria in costruendo, poiché l'opera non è considerata un'opera di urbanizzazione secondaria e la cessione non avviene a titolo derivativo.

Cessioni di immobili da parte di un Comune a un Concessionario nell'ambito di una operazione di permuta

Con la risposta del 29 luglio 2024 n. 163, l'Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito in merito al trattamento fiscale applicabile alle cessioni di immobili da parte di un Comune a un Concessionario nell'ambito di una operazione di permuta per la realizzazione di un edificio scolastico.

Nel dettaglio, il Comune, che ha stipulato una convenzione con una società per la realizzazione di un edificio scolastico che prevede la cessione di terreni edificabili e residenziali come contributo in natura per i lavori eseguiti. Il Comune chiede chiarimenti sul trattamento fiscale di queste cessioni, in particolare se siano soggette all'IVA o all'imposta di registro.

La risposta dell'Agenzia delle Entrate spiega che la cessione di immobili da parte del Comune, in questo contesto, non integra i presupposti soggettivi per essere considerata un'attività commerciale e quindi non è soggetta all'IVA. Invece, è applicabile l'imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, nonché le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Fonte: Risp. AE 29 luglio 2024 n. 162

Risp. AE 29 luglio 2024 n. 163