Il patto di riservato dominio esonera dalla plusvalenza da Superbonus

Importanti interventi da parte dell'Amministrazione Finanziaria in merito all'art. 67 c. 1 DPR 917/86, così come modificato dall'art. 1 c. 64 lett. a) n. 2 L. 213/2023, il quale prevede che rientrano tra i redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati” con il Superbonus, di cui all'art. 119 DL 34/2020, “che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione”.

Più in particolare ai sensi della norma in argomento, nei successivi 10 anni dalla fine dei lavori agevolati con il Superbonus, la vendita di immobili, esclusi quelli “acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”, è rilevante ai fini delle imposte sui redditi.

Affinché l'unità immobiliare ceduta possa essere considerata abitazione principale, tuttavia, deve essere a ciò destinata dal cedente o dai suoi familiari “per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”, a nulla rilevando l'utilizzo fatto dal detentore della medesima unità.

Ai fini della determinazione della plusvalenza, i costi inerenti al bene, agevolati da Superbonus, per i quali si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110% con l'opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito non concorrono se sostenuti per interventi conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, concorrono, limitatamente al 50%, se sostenuti per interventi agevolati conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione. In questo caso, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dovrà essere rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. L'indeducibilità (piena o parziale) dei costi di ristrutturazione non sussiste, quindi, per i soggetti che hanno optato per l'utilizzo della detrazione del 110% direttamente in dichiarazione dei redditi. Alle plusvalenze, infine, sarà possibile applicare l'imposta sostitutiva del 26%.

Con le Risposte a interpello n. 156, del 16 luglio 2024 e 157, del 17 luglio 2024, l'Agenzia delle Entrate ha fornito la sua posizione sul tema concernente l'emersione della plusvalenza tassabile nel caso di vendita di un immobile sul quale sono stati realizzati interventi agevolati con il c.d. Superbonus.

La risposta n. 156/2024

Con la prima pronuncia l'Agenzia ha affrontato il tema dell'emersione della plusvalenza nel caso in cui la cessione dell'immobile avvenisse con riserva della proprietà. Più in particolare l'Agenzia ha affrontato il caso di due fratelli che avevano congiuntamente ristrutturato l'immobile posseduto dagli stessi al 50% usufruendo dell'agevolazione in parola e terminando i lavori a dicembre 2023. Successivamente, uno dei due aveva proposto all'altro di acquistare la sua quota (pari al 50%), così che ne sarebbe diventato l'unico proprietario. L'accordo tra i fratelli prevedeva che il soggetto acquirente corrispondesse il prezzo pattuito in numero 120 rate mensili, il fratello cedente, a garanzia del corretto adempimento dei pagamenti, chiedeva di sottoporre il contratto di cessione a condizione sospensiva fino al pagamento dell'ultima rata che sarebbe avvenuta, come da accordi, a 10 anni dalla stipula dell'atto di compravendita. I due soggetti si sono rivolti all'Agenzia delle Entrate per avere contezza se per il computo del decennio per il realizzo della plusvalenza in commento si dovesse aver conto della data di stipula del contratto di acquisto a rate oppure dalla data di pagamento dell'ultima rata (che ricordiamo sarà pagata oltre i 10 anni dalla fine lavori).

L'Agenzia delle Entrate, ripercorrendo l'art. 67 c. 1 lett. b-bis) DPR 917/86 e l'art. 1523 c.c., chiarisce che “nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”. Pertanto, tenendo conto che la vendita a rate con riservato dominio posticipa l'effetto traslativo della proprietà al momento del pagamento dell'ultima rata e che la norma fiscale stabilisce che per valutare il decennio si debba considerare il periodo intercorrente tra la fine lavori e la “cessione”; considerato che i lavori agevolati sono terminati nel 2023 e il contratto di vendita viene stipulato nel corso del 2024, ma viene utilizzato lo schema di cui all'art. 1523 c.c., con previsione che l'ultima rata verrà pagata nel 2034, non sorgono plusvalenze imponibili.

La risposta n. 157/2024

Con la seconda risposta l'Agenzia ha affrontato il tema della plusvalenza di un immobile abitativo, ristrutturato con le agevolazioni previste dall'art. 119 DL 34/2020, acquisito per usucapione che si intende rivendere prima che siano trascorsi 10 anni dalla fine dei lavori, in particolare gli istanti chiedevano parere all'Agenzia circa il corretto calcolo della plusvalenza.

L'Amministrazione Finanziaria, ripercorrendo brevemente quanto affermato in nella risoluzione n. 78 del 31 marzo 2003, in tema di rivendita di terreni edificabili, ha implicitamente confermato che la plusvalenza è dovuta, inoltre, ha indicato la corretta modalità di calcolo della stessa, in particolare è data dalla “differenza tra il corrispettivo della vendita dell'immobile e il valore ricavabile della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene”. Giova ricordare che a norma dall'art. 68 DPR 917/86, se la cessione viene effettuata dopo 5 anni e entro 10 dalla conclusione dei lavori, le spese agevolate concorrono al calcolo dei costi inerenti al bene per al 50% dell'importo speso.