Plusvalenza da cessione di immobile usucapito e oggetto di Superbonus

Con la risposta n. 157 del 17 luglio 2024, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che nell'ipotesi di rivendita entro 10 anni dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi ammissibili al Superbonus, acquisito per usucapione, la plusvalenza si determina come differenza tra il corrispettivo della vendita dell'immobile e il valore della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene, determinato senza tener conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus in relazione alle quali è stata esercitata l'opzione per la cessione del credito.

Si ricorda che l'art. 1 c. 64-67 L. 213/2023 ha disciplinato una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d'immobili che sono stati oggetto d'interventi agevolati con Superbonus. A queste plusvalenze, a partire dalle cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024, si applica l'imposta sostitutiva del 26%.

In particolare, sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale o se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati con Superbonus che si siano conclusi da non più di 10 anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo (art. 67 DPR 917/86).

Le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante (art. 68 DPR 917/86).

Nel caso di specie, l'istante è proprietario di un immobile abitativo, acquisito per usucapione, con sentenza del tribunale del 2020. L'immobile è stato oggetto di interventi edilizi per i quali l'istante ha fruito del Superbonus, esercitando l'opzione per la cessione parziale del corrispondente credito; con riferimento alla restante parte della spesa sostenuta dichiara che intende fruire della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi. L'istante intende vendere l'immobile prima che siano decorsi 10 anni dal termine dei lavori. Come chiarito dall'AE, si realizza l'emersione di una plusvalenza tassabile, determinata in misura pari alla differenza tra il corrispettivo della vendita dell'immobile e il valore ricavabile della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene.

Fonte: Risp. AE 17 luglio 2024 n. 157