Cedolare secca anche per le imprese: sì dalla Cassazione

L'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione (Cass. 7 maggio 2024 n. 12395) è di estrema importanza in quanto smentisce l'orientamento di chiusura fino ad oggi sostenuto dall'Agenzia delle Entrate.

La normativa

La cedolare secca sugli affitti (introdotta e disciplinata dall'art. 3 D.Lgs. 23/2011) rappresenta un regime fiscale agevolato opzionale e si concretizza con il pagamento di un'imposta sostitutiva sul reddito derivante dalla concessione in locazione a terzi di unità immobiliari. La cedolare secca sostituisce (oltre che le imposte sui redditi e le relative addizionali) anche l'imposta di registro e di bollo.

Possono optare per il regime della cedolare secca:

• il proprietario;
• il titolare di diritto reale di godimento;

di unità immobiliari abitative, locate ad uso abitativo (ovvero appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, esclusa l'A10 - uffici o studi privati) e relative pertinenze.

L'imposta sostitutiva si calcola applicando un'aliquota del 21% (ovvero 10% per i contratti a canone concordato) sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti senza le deduzioni previste nel caso di tassazione ordinaria (pari al 5%, con ulteriore deduzione del 30% per i contratti a canone concordato).

Si ricorda che, a partire dal secondo immobile dato in locazione, sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, la cedolare secca è applicabile con aliquota al 26%; per la prima o unica casa affittata, invece, resta l’aliquota al 21%.

L'opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata:

• alla registrazione del contratto, mediante il modello RLI;
• in sede di dichiarazione dei redditi ovvero mediante registrazione volontaria, nel caso di contratto non soggetto ad obbligo di registrazione (in quanto stipulato con scrittura privata non autenticata e con durata inferiore a 30 giorni nell'anno);
• in sede di proroga del contratto di locazione (utilizzando il modello RLI, nel termine dei 30 giorni);
• per le annualità successive alla prima (nel caso in cui l'opzione non sia stata esercitata per la prima annualità), sempre mediante il modello RLI.

L'esercizio o la modifica dell'opzione può essere effettuato utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia (software RLI o RLI-web) ovvero presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

È ammessa la revoca dell'opzione, da parte del locatore, in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata; in tal caso deve essere effettuata entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro inerente all'annualità non più soggetta al regime della cedolare secca (Circ. AE 1° giugno 2011 n. 26/E).

La questione

L'Agenzia delle Entrate (si veda circ. 26/E/2011) ha da sempre sostenuto l'inapplicabilità della cedolare secca alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa, o di arti e professioni. Per effetto di ciò in questi anni molti proprietari di abitazioni affittate a società hanno rinunciato ad applicare la cedolare secca.  

In realtà, l'art. 3, c. 6, del DLgs 23/2011 prevede l'inapplicabilità della cedolare secca alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni; da ciò deriva il divieto di optare per la cedolare secca quando il locatore svolge la locazione nell'ambito di un'attività imprenditoriale (es. casa vacanze o affittacamere professionale) ma non anche quando il locatore è un “privato” e l'inquilino è un soggetto che opera in regime d'impresa (imprenditore o società). Coerentemente con quanto sopra, a livello giurisprudenziale, in questi ultimi anni diversi orientamenti hanno già riconosciuto la possibilità di applicare il regime sostitutivo della cedolare secca sugli affitti anche nei confronti dell'inquilino costituito da una società commerciale (si vedano: CTR Umbria 9 agosto 2022 n. 257; CGT II Lombardia n. 2258 del 17 luglio 2023; CGT II grado Veneto .16 gennaio 2023 n. 53/5/2023).

La sentenza della Cassazione e relative conseguenze

Nella sentenza 7 maggio 2024 n. 12395 la Corte di Cassazione, aderendo al filone giurisprudenziale già favorevole, ha quindi riconosciuto la legittimità dell'applicazione della cedolare secca anche quando l'inquilino è costituito da una società o un'impresa che affitta una casa per i propri dipendenti, clienti o fornitori.

L'orientamento espresso dovrebbe costituire una pietra tombale sui contenziosi ancora pendenti sulla questione. Nel prossimo futuro sarà altresì interessante verificare:

• se (come sarebbe auspicabile) l'Agenzia delle Entrate deciderà di rinunciare alle liti ancora oggi pendenti sulla questione;
• se (ed eventualmente, con quali modalità) verrà rimosso il blocco telematico che impedisce di optare per la cedolare secca registrando un contratto in cui l'inquilino è un'impresa;
• se sarà possibile per i contratti in corso optare per l'applicazione della cedolare secca in relazione alle nuove annualità contrattuali presentando il modello RLI.

Fonte: Cass. 7 maggio 2024 n. 12395