IVA e registro per la vendita del residence, esclusa la cessione d’azienda

Con la Risposta n. 404 del 28 luglio 2023 l'Agenzia delle Entrate si è occupata del trasferimento di un complesso immobiliare locato (residence), chiarendo se lo stesso sia qualificabile come cessione di un complesso aziendale, non soggetta all'IVA ma al registro, oppure come cessione di beni immobili, soggetta all'IVA e al registro in misura fissa.

Al fine di fornire il proprio parere l'amministrazione finanziaria ha dovuto verificare le caratteristiche dell'operazione, desumibili dalle condizioni previste nel contratto di locazione originario, stipulato tra il locatore - attuale cedente - e il locatario e nel relativo rinnovo, nonché dalle previsioni contenute nel contratto di compravendita del complesso immobiliare. In particolare, nella fattispecie, con la cessione del complesso immobiliare

• il cessionario subentra ex lege nel contratto di locazione con il locatario, impegnandosi a rispettare tutti gli obblighi a carico del locatore, sia quelli assunti con il contratto originario sia quelli previsti nella modifica del contratto, ivi inclusi gli obblighi relativi alla realizzazione di opere e di progetti;
• inoltre, il cessionario subentra ex lege anche nei contratti di locazione stipulati con gli esercenti le attività commerciali all'interno del residence, ed entrano nella sua disponibilità anche gli edifici di servizio (tra i quali sono compresi l'edificio di manutenzione, la guardiola, la portineria centrale). Il subentro nel contratto di locazione è, dunque, un effetto del trasferimento, così come il subentro nei contratti di locazione con gli esercenti le attività commerciali;
• non si verifica un passaggio di personale dalla cedente alla cessionaria, né risultano cedute le relazioni finanziarie, commerciali e personali, e tantomeno è stato valorizzato l'elemento patrimoniale dell'avviamento;
• infine, il cessionario non ha personale dipendente e gestisce in outsourcing tutti gli aspetti amministrativi. La sua attività è limitata alla acquisizione ed al godimento del complesso immobiliare e quindi alla gestione del rapporto locativo ed alla cura delle relative manutenzioni, anch'esse appaltate in outsourcing.

A fronte di tale quadro, per le Entrate, anche se il complesso immobiliare è costituito da una molteplicità di beni immobili diversi, in relazione agli stessi non sembrano emergere gli elementi della complementarietà e dell'organizzazione di beni funzionale all'esercizio dell'impresa che contraddistinguono un complesso aziendale.

Conseguentemente, per il Fisco, l'operazione descritta è qualificabile ai fini IVA come cessione di immobili rientrante nel campo di applicazione dell'imposta (art. 2 DPR 633/72). Il regime IVA applicabile alla cessione di cui trattasi è strettamente connesso alla natura degli immobili trasferiti, desumibile dalla classificazione catastale degli stessi. 

Come noto, la cessione dei fabbricati strumentali per natura, vale a dire quelli appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E e A/10, è imponibile ad IVA ex lege, se effettuata entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento di ristrutturazione eseguito sugli stessi, oppure su opzione del cedente manifestata nel contratto di cessione. In tale ultimo caso, l'IVA deve essere assolta mediante il meccanismo dell'inversione contabile (art. 17, c. 6, lett. a­bis) del DPR 633/72). Ciò posto, in virtù del principio di alternatività IVA/registro (art. 40 DPR 131/86) per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all'imposta sul valore aggiunto, l'imposta si applica in misura fissa. Pertanto, l'operazione di cessione dei fabbricati strumentali sconta l'imposta di registro in misura fissa.

Con riferimento ai predetti fabbricati sono, inoltre, dovute le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale rispettivamente del 3% e dell'1% (art. 1 bis Tariffa allegata D.Lgs. 347/90; art. 10, c. 1, D.Lgs. 347/90).

Fonte: Risp. AE 28 luglio 2023 n. 404