Acquisto casa-vacanza, confermata la detraibilità IVA per gli immobili abitativi

Ha diritto alla detrazione dell'IVA assolta la società che acquista una villa, accatastata come abitativa, già destinata a casa-vacanza, per continuare l'attività ricettizia, affidandone la gestione al venditore, che si troverà a operare in veste di outsourcer.

È, in sintesi, il parere espresso dall'Agenzia delle Entrate nella Risposta a interpello n. 392 del 24 luglio 2023. Il parere del Fisco si allinea a quanto già sostenuto dalla Cassazione e dalla prassi dell'amministrazione finanziaria confermando di fatto la tesi secondo cui la locazione turistica è attività assimilabile a quella turistico­-alberghiera, per la quale può considerarsi esclusa l'indetraibilità oggettiva prevista dall'articolo 19-­bisl, c. 1, lettera i) DPR 633/72.

Come sottolineato dalle Entrate, la ratio di tale disposizione va ravvisata, in linea generale, nell'esigenza di evitare indebite detrazioni di imposta nei casi in cui l'acquisto abbia ad oggetto beni (i.e. fabbricati abitativi), nonché servizi relativi a detti beni, suscettibili di essere utilizzati promiscuamente, sia nell'attività d'impresa sia per finalità estranee a essa.

Già la Ris. AE 22 febbraio 2012 n. 18 ha chiarito che quando ''gli immobili abitativi, (n.d.r.sono) utilizzati dal soggetto passivo nell'ambito di un'attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitta camere, etc.) che comporti l'effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell'indetraibilità di cui all'articolo 19­bis1, comma 1, lettera i), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.'' Si tratta di un principio rinvenibile nella Ris. AE 10 agosto 2004 n. 117 e nella Circ. AE 1° marzo 2007 n. 12 ove si afferma che ''gli immobili abitativi, se destinati ad attività turistico-­alberghiera, secondo la normativa regionale di settore, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA con aliquota al 10%, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972''. In senso conforme anche un consolidato orientamento della Corte di Cassazione esclude che il diritto alla detrazione dell'IVA possa essere negato in forza della astratta classificazione catastale dell'immobile, dandosi invece prevalenza alla sua concreta destinazione (Cass. 29 aprile 2015 n. 8628, così Cass. 12 giugno 2020 n. 11333, Cass. 9 marzo 2016 n. 4606).

Nel caso di specie, la società istante afferma di voler continuare l'attività ricettizia, intrapresa dalla società venditrice dell'immobile, affidandone la gestione a quest'ultima, che si troverà di fatto a operare in veste di outsourcer. In particolare, tale società agirà sulla base di un mandato con rappresentanza, conferito dall'istante, in forza del quale gli atti giuridici posti in essere dal mandatario producono i loro effetti direttamente in capo al mandante. Per il Fisco ne consegue che se la prospettata attività turistico­-ricettiva è continuata dall'istante - anche se per il tramite di un outsourcer nel rispetto della normativa di settore:

• le relative prestazioni sono assoggettate a IVA nella misura del 10% (n. 120) Tabella A, Parte III, allegata DPR 633/72);
• ''In conseguenza dell'imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell'IVA, l'imposta sull'acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l'aspetto catastale si presentano come abitative'' (cfr. risoluzione n. 18/E del 2012).

Fonte: Risp. AE 24 luglio 2023 n. 392