Proroga benefici acquisto prima casa per i giovani under 36

Il testo del Ddl Bilancio, ancora in versione di bozza, contiene (a titolo esemplificativo) aspetti legati alla flat tax, al taglio del cuneo fiscale, passando per le regole di accesso alla pensione, caro energia ecc. Quanto agli aspetti immobiliari, la bozza del 29 novembre 2022 contiene la proroga delle agevolazioni in materia di compravendita per i giovani con meno di 36 anni.

Agevolazioni “prima casa under 36”

Al fine di comprendere la proroga in esame, giova ricordare che per i giovani con meno di 36 anni, e con un valore dell'ISEE non superiore a € 40 mila annui, il Decreto Sostegni bis (DL 73/2021) ha previsto una nuova agevolazione per l'acquisto della prima casa: l'esenzione dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale. Quindi, in caso di acquisto soggetto a IVA, è riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all'acquisto. È prevista, inoltre, l'esenzione dall'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

I benefici

Come riportato dalla guida del Fisco (ottobre 2022) i benefici del bonus consistono: - per le compravendite non soggette a IVA, l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale; - per gli acquisti soggetti a IVA, oltre all'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d'imposta di ammontare pari all'IVA corrisposta al venditore.

In tal caso, il credito d'imposta può essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell'acquisto agevolato;
• utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (istituito con la Ris. AE 27 ottobre 2021 n. 62/E)

- esenzione dall'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all'imposta di registro proporzionale, anche quello di acquisto prima casa “under 36” è esente, inoltre, dall'imposta di bollo. 

I soggetti beneficiari

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è stipulato;
• hanno un indicatore ISEE non superiore a € 40.000 annui.

L'ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all'INPS della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): un documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare. Per gli atti stipulati nel 2021, l'ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2019; per gli atti stipulati nel 2022, l'ISEE è quello del 2020.

Il “nucleo familiare”, ai fini ISEE, è costituito (ai sensi dell'art. 3 DPCM 5 dicembre 2013 n.159) dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni stabilite dallo stesso articolo. 

I requisiti oggettivi

Con riferimento agli immobili e alle tipologie di atti agevolabili occorre fare riferimento sempre alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni “prima casa”. Dunque:

- le agevolazioni ammesse sono quelle classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare); A/6 (abitazione di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). I benefici si estendono anche per l'acquisto delle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato. L'acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell'abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell'agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti;

- le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l'acquisto di un'abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico);

- inoltre, le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita (alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile però presentare istanza di rimborso per il recupero dell'imposta proporzionale versata per acconti e caparra). Ne beneficiano, invece, gli immobili acquistati all'asta.

Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici fiscali si applicano a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate.

Decadenza dalle agevolazioni

Chi richiede le agevolazioni “under 36” senza avere i requisiti specifici (per esempio, valore ISEE superiore a quello richiesto), ma ha comunque diritto alle agevolazioni “prima casa”: - per gli atti soggetti a imposta di registro, subisce il recupero di tale imposta (nella misura del 2%) e delle imposte ipotecaria e catastale (nella misura fissa di € 50 ciascuna); - per gli acquisti soggetti a IVA, oltre a dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, deve restituire il credito d'imposta usufruito, se lo ha già utilizzato (con applicazione di sanzioni e interessi).

Rimane dovuta l'IVA del 4%. Negli altri casi (ad esempio, dichiarazione mendace, mancato trasferimento della residenza, vendita entro cinque anni non seguita dal riacquisto entro l'anno ecc.), l'imposta di registro viene recuperata nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di € 50 ciascuna. Sono applicate, inoltre, sanzioni e interessi. 

Proroga per il 2023 delle agevolazioni per l'acquisto prima casa per under 36

Da quanto appreso dalla bozza del 29 novembre 2022 (Disegno di Legge di Bilancio 2023), il Governo sembra voler prorogare per il 2023 le agevolazioni per l'acquisto prima casa per i giovani under 36.

In particolare, le modifiche riguardano gli aspetti temporali indicati nell'art. 64 DL 73/2021 convertito con la L. 106/2021.  Quindi, se la bozza sarà confermata, le modifiche saranno le seguenti:

• al c. 1, le parole: «fino al 31 dicembre 2022» sono sostituite dalle seguenti: «fino al 31 dicembre 2023»;
• al c. 3, ovunque ricorrano, le parole: “31 dicembre 2022” sono sostituite dalle seguenti: «31 marzo 2023»;
• al c. 9, le parole: «il 31 dicembre 2022» sono sostituite dalle seguenti: «il 31 dicembre 2023».

Infine, il medesimo art. 18 della citata bozza in esame prevede che al Fondo di garanzia per la prima casa di cui all'art. 1 c. 48 lett. c) L. 147/2013, sono assegnati ulteriori € 430 milioni per l'anno 2023.